ABITABILITA’ – AGIBILITA’
Nel corso del tempo la carta da produrre per vendere la propria abitazione è moltiplicata. Questo perché sono cambiate le regole e ne sono state create delle nuove. Ogni comune ha al suo interno un proprio regolamento edilizio (Milano ne ha prodotto uno nuovo nel 2014) e inoltre le leggi nazionali, regionali apportano a volte complicazioni (ad esempio la staticità degli edifici dopo i terremoti 2016 in centro Italia) per la documentazione aggiuntiva.
Quando vengono realizzate delle costruzioni, il comune autorizza l’impresa fornendo dei permessi (titoli abilitativi) per realizzare l’opera a fronte di un progetto.
Questi permessi vengono conservati in comune e servono per creare la storicità dell’immobile. Pertanto, al momento della vendita, è solito fare richiesta di accesso agli atti per verificare che la documentazione sia corretta e che non ci siano difformità tra ciò che è stato presentato in comune al tempo della costruzione e lo stato di fatto.
I documenti sono solitamente richiesti nel momento in cui i codici che identificano questi permessi (titoli abilitativi come SCIA, DIA ecc.) non siano presenti nel rogito precedente e nel caso in cui siano state fatte modifiche interne dall’attuale proprietario durante il periodo in cui ha utilizzato l’abitazione.
Nel corso degli anni le normative sono cambiate e ci sono stati periodi nei quali vigeva il silenzio assenso per alcune pratiche.
L’abitabilità o l’agibilità viene solitamente richiesta nel caso in cui ci siano delle perizie per avere accesso ad un finanziamento. In passato tra i due termini esisteva una differenza. L’abitabilità era legata ad un discorso abitativo residenziale ed alla destinazione d’uso dell’immobile mentre l’agibilità era legato a quelli non residenziali e alla sicurezza dell’immobile.
Oggi è utilizzato il termine di Abitabilità che sta ad indicare entrambe le espressioni.
Il certificato di agibilità è rilasciato per l’intero edificio (fabbricato, capannone industriale) e non per parti o singole unità immobiliari (appartamenti, negozi, depositi) di edifici esistenti. E’ un documento che a volte è disponibile anche presso l’amministrazione condominiale dello stabile quando questa è la prima ad aver in carico l’immobile.
A volte, in mancanza del certificato dell’edificio, viene richiesto il certificato di Abitabilità parziale delle singole unità immobiliari a patto che l’unità sia strutturalmente e funzionalmente autonoma e abbia le opere di urbanizzazione primaria (luce, acqua, gas ecc…)
Non è obbligatorio ai fini del rogito ma se viene richiesto dal notaio è necessario recuperarlo o produrlo se non è mai stato fatto. Sarà necessario incaricare un tecnico abilitato (solitamente un ingegnere) che avvii la pratica attraverso l’ufficio tecnico comunale, dopo di che sarà possibile procedere.
CONDONO - SANATORIA
In merito al condono edilizio si apre un capitolo a parte. Il condono è solitamente una atto straordinario che lo stato italiano compie al fine di regolarizzare quelle situazioni che sono in contro gli strumenti urbanistici, ad esempio aver aumentato la superficie della propria abitazione senza permessi. In questi casi c’è una finestra temporale limitata nella quale fare autodenuncia e chiedere la regolarizzazione dell’abuso pagando una somma di denaro che è notevolmente inferiore rispetto alla multa che si incorrerebbe.
In Italia ricordiamo i condoni del 1985, del 1994 e del 2003. Con questi procedimenti la casa diventa “a norma” ed è vendibile senza nessun problema.
I condoni sono una procedura straordinaria di regolarizzazione, la sanatoria edilizia è un procedimento ordinario, sempre possibile, che viene applicato senza andare contro l’urbanistica. Per rendere conformi le parti interne della propria abitazione (senza che sia aumentata la superficie ) è necessario presentare una CILA in sanatoria. Facendo in questo modo viene comunicata la variazione ed il comune prende atto che i lavori erano stati fatti correttamente e che mancava solo la comunicazione. In ogni caso il comune ha sempre 60 giorni di tempo per pronunciarsi in merito.
La CILA in sanatoria è sempre possibile per mettere in regola la propria casa.