Il tempo per vendere casa velocemente può essere condizionato anche dal mutuo che ho contratto? Teoricamente no. Per chi non lo sapesse, il mutuo è un contratto con il quale la banca mi presta del denaro a fronte del fatto che ne rimborserò di più in un certo tempo. Solitamente a garanzia del denaro richiesto la banca chiede di avere delle garanzie (ipoteca) sull’immobile.
Contraendo il mutuo per la casa inizio a pagare delle rate. Solitamente si vende la propria abitazione dopo un pò di anni ed il debito che ho contratto con la banca si riduce. Quando metto in vendita l’abitazione devo esser certo che ricaverò il denaro sufficiente per poter estinguere il mutuo, altrimenti sarò costretto ad estinguere il mutuo con altre risorse.
Nel caso in cui non riuscissi ad estinguere il mutuo la banca non cancella l’ipoteca e di conseguenza il notaio dell’acquirente non è messo in condizione di rogitare.
Infatti è la banca che deve cancellare l’ipoteca rendendo l’immobile libero da oneri e vincoli.
Nel caso in cui ricevessi una somma di denaro maggiore di quella necessaria per estinguere il mutuo ma non avessi la liquidità per chiuderlo prima del rogito allora l'estinzione mutuo si farà contestualmente all'atto di vendita
In pratica cosa bisogna fare? si devono avvisare tutti gli attori che partecipano alla vendita: il notaio, l'acquirente, la banca dell'acquirente e la banca del venditore.
La parte venditrice dovrà chiedere alla propria banca i conteggi del mutuo residuo alla data del rogito. Questo conteggio deve essere comunicato al notaio e alla banca dell’acquirente se quest’ultimo utilizza la banca per finanziarsi.
All’atto notarile l’acquirente dovrà presentarsi con due assegni. Il primo intestato alla banca del venditore con l’importo esatto del residuo del mutuo mentre l’altro assegno verrà intestato al venditore per la differenza.
A fronte dell’assegno viene avviata la procedura di cancellazione e l’avviso in conservatoria.
A volte la banca non si presenta dal notaio, l’assegno per la banca viene consegnato al notaio che lo andrà a versare in banca.
E’ possibile anche l’accollo del mutuo che ha alcuni vantaggi ma anche uno svantaggio. L’accollo è un procedimento nel quale l’acquirente dell’immobile si sostituisce al venditore nel pagamento del mutuo alla banca.
Con questo procedimento i vantaggi principali sono:
L’assenza di costi per che subentra nel mutuo. Infatti stipulare un mutuo è un atto notarile soggetto ad imposte.
Chi si accolla il mutuo potrà variare il tasso la durata e la periodicità dei pagamenti ma non l’importo. Infatti è previsto che non ci sia una nuova erogazione di denaro, ma semplicemente la sostituzione del debitore. Si entra in un vestito già confezionato per un altro cliente.
E’ importante sottolineare che nell’accollo del mutuo è sempre bene che la mia banca mi “svincoli” dal legame che ho con lei, altrimenti se il nuovo debitore (l’acquirente) non paga le rate, la banca potrà venire da me a pretendere la somma dovuta. Di fatto rimango obbligato in solido con il mio acquirente.