Prima di affrontare l’argomento facciamo un minimo di chiarezza. Non me ne vogliano i giuristi ne gli avvocati… è una spiegazione con parole semplici che tutti possano comprendere…
IN PRESENZA DI UNA SUCCESSIONE: TESTAMENTO, EREDITA’ E DONAZIONE
Nel momento in cui avviene un decesso il patrimonio del defunto può intraprendere varie strade. Esistono due tipi di successione: una è regolata da un testamento si dice “testamentaria”, l’altra quando è disciplinata dalla legge perché non c’è testamento si dice “legittima”. In qualunque caso il nostro ordinamento stabilisce che una quota di eredità, quella legittima, spetti comunque di diritto ai parenti più stretti nonostante le volontà del defunto nel caso in cui venga scritto un testamento.
Pertanto, nel caso in cui il soggetto sia in vita e faccia una donazione ad un componente della famiglia è necessario prestare attenzione quando si acquista.
Infatti nel caso in cui il donante muoia potrebbe esserci una azione di rivalsa da parte degli eredi se la donazione ha leso la quota legittima a loro spettante. L’acquirente è a rischio di una eventuale azione di restituzione da parte degli eredi per il bene che è stato venduto.
L’azione di restituzione, infatti si prescrive trascorsi 20 anni dalla donazione, pertanto si ha la tranquillità solo dopo 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante e non vi sia stata opposizione da parte degli eredi legittimari.
La medesima situazione è per colui che iscriva ipoteca su un bene che abbia avuto un titolo di donazione nel ventennio in quanto rischia di perdere la garanzia in seguito all’azione di restituzione che travolge la garanzia.
Quindi, la persona vende non è vincolato, sarà chi acquista che corre il rischio. Pertanto il discorso del tempo è legato al fatto che è necessario trovare un acquirente che non tema questo rischio.
Nel caso in cui il bene sia stato ereditato non si incontrano problemi e si potrà disporre come meglio si crede.
QUANTO TEMPO PER VENDERE CASA CON USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA’
Una breve e semplice introduzione a cosa significhino questi due termini. Quando siamo proprietari di una abitazione e viviamo all’interno dell’abitazione sia proprietà che possesso vanno a braccetto.
Nel caso in cui la persona decida di rimanere dentro l’appartamento e goderne pienamente per tutta la vita come se fosse ancora suo si viene a creare l’usufrutto. L’altro soggetto che ha acquistato la proprietà ma non può goderne si chiama “nudo proprietario”.
Nel momento in cui l’usufruttuario decede, l’usufrutto si ricongiunge con la nuda proprietà.
Le spese della gestione ordinaria dell’immobile (es. spese condominiali) sono a carico dell’usufruttuario mentre le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario. La legge ha disposto che se l’usufruttuario non paga le spese ordinarie l’amministratore potrà chiedere al nudo proprietario di saldarle. Questo per agevolare il recupero del credito.
Sempre di più è utilizzato questo strumento per poter incassare denaro senza lasciare la propria abitazione. C’è da considerare questo elemento, vendere la nuda proprietà di una abitazione è meno redditizio di vendere la proprietà. E’ vero che esistono delle tabelle ministeriali nelle quali fatto 100 il prezzo del bene sul mercato, questo viene decurtato di una percentuale in base all’età dell’usufruttuario. Tanto più è anziano il proprietario tanto più il valore della nuda proprietà è vicino a quello di mercato.
Nei fatti non è così perché si cerca sempre di avere uno sconto maggiore. In ogni caso, non è per nulla semplice vendere la nuda proprietà di una abitazione. Questo perché il denaro è molto più immobilizzato rispetto acquistare un immobile e metterlo in affitto. L’affitto ha un termine di scadenza, l’usufrutto rimane per tutta la vita del inquilino conduttore. Pertanto, per vendere casa velocemente lo sconto deve essere molto rilevante.
Vendere casa velocemente intesa come vedere la nuda proprietà non è banale, ancor meno banale è vendere l’usufrutto.
In fatti nel momento in cui decede l’usufruttuario che ha venduto il suo diritto ad un terzo, quest’ultimo perde il diritto di usufrutto. Per le persone fisiche l’usufrutto coincide con l’esistenza in vista del primo usufruttuario.