Nel caso in cui decidessi di vendere la tua abitazione od il tuo immobile forse dovrai sostenere qualche spesa. Possiamo catalogare la spesa in due tipi: una relativa alla sistemazione della “carta” poter vendere la tua abitazione, l’altra nel caso in cui vendi la tua abitazione prima di un certo tempo.
Nel caso fossi sprovvisto di parte o tutta la documentazione necessaria per legge dovrai recuperarla e sostenere delle spese che possono essere la pratica di un tecnico per l’attestato di prestazione energetica oppure a quella della CILA in sanatoria.
Ricordiamo che fornire la documentazione della casa all’acquirente è un tuo dovere ed in merito a questo puoi trovare approfondimenti nella sezione obblighi venditore.
Ne abbiamo parlato e ne parleremo in altre occasioni.
Sai che non paghi tasse se vendi la tua casa oltre un certo tempo? Bisogna fare però una distinzione.
Le regole nella rivendita di una abitazione sono diverse se si parla di abitazione principale o di un’altra abitazione. Volgarmente si dice prima casa, formalmente abitazione principale.
a) “Prima Casa”
Quando vendi la “prima casa” potresti perdere i benefici fiscali (in termini di imposta di registro, ipotecaria e catastale) acquisiti al tempo dell’acquisto e quindi potresti sostenere dei costi o delle spese!
Questo avviene quando vendi casa entro cinque anni dall’acquisto e non hai ancora comprato una nuova abitazione entro 12 mesi. Altro fattore che fa perdere i benefici è il mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi.
Normalmente la vendita di casa entro i cinque anni è tassata perché l’agenzia delle entrate vede questa operazione come una manovra speculativa alla quale applicare il 20% di imposta sostitutiva sul margine di vendita.
Non è così però per la prima casa. Infatti se hai acquistato con le agevolazioni e hai fissato la tua residenza puoi vendere senza problemi e sul margine di guadagno non pagi nessuna imposta se acquisti un’altra abitazione principale entro 12 mesi.
b) Per quanto riguarda le altre abitazioni in tuo possesso
Dalla vendita della tua casa può derivare una plusvalenza, cioè una differenza positiva tra quanto hai incassato dalla vendita e quanto hai pagato l’immobile al momento dell’acquisto aumentato dei costi inerenti.
L’Agenzia delle Entrate prevede che quando si vende casa si potrebbero perdere dei benefici fiscali.
Ci sono due modi per pagare le tasse quando si vende casa:
“Sistema Ordinario”
Questo valore, se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” e, come tale, va tassato con le normali aliquote Irpef (la plusvalenza va, quindi, dichiarata nel modello Unico o nel modello 730).
In altri termini, la plusvalenza concorre, insieme agli eventuali altri redditi del venditore, alla determinazione del suo reddito imponibile ai fini Irpef.
Fanno eccezione a questa regola (la plusvalenza non è, quindi, tassabile):
- gli immobili pervenuti per successione o usucapione
- quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, il costo d’acquisto o di costruzione è quello sostenuto dal donante)
- le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, cioè, il coniuge, dei parenti entro il terzo grado e degli affini entro il secondo. Va considerato familiare anche il coniuge in regime di separazione.
“Imposta sostitutiva”
Per la tassazione di queste plusvalenze è previsto anche un sistema alternativo a quello “ordinario”. Infatti, il venditore ha la facoltà di chiedere all’atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito.
L’aliquota d’imposta sostitutiva applicabile è pari al 20%.
Il notaio stesso provvede ad applicare e a versare l’imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore la somma relativa. Quindi, comunica all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.