Milano, 27 novembre 2019 – “Anche nel secondo semestre 2019 le performance del mercato immobiliare milanese hanno consolidato ulteriormente il percorso di ripresa intrapreso negli ultimi anni” – è quanto emerge dall’analisi del 3° Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma
Considerando l’orizzonte temporale 2013-2019 nel segmento residenziale l’aumento delle compravendite a Milano risulta più consistente rispetto alla media delle 13 città; la variazione dei prezzi sia delle abitazioni nuove sia di quelle usate appare in recupero rispetto alla media delle 13 città, così come la dinamica dei canoni. La maggiore liquidità del mercato, per Nomisma, è visibile nella forte diminuzione dei tempi di vendita e di locazione rispetto ai livelli assunti nel 2013.
Passando al segmento direzionale – considerando sempre il periodo 2013-2019 – l’Istituto bolognese evidenzia come il settore abbia più che performato in termini di compravendita (+92%), con un aumento più significativo della media del panel monitorato (+34,5%). Il calo dei prezzi e dei canoni è al contempo meno accentuato rispetto alla media delle 13 città monitorate, recuperando quasi completamente la perdita di valore registrata dal 2013 in poi.
In ultimo i negozi nel milanese hanno registrato una dinamica più che positiva delle compravendite (+83%) rispetto al 2013, con un aumento più significativo rispetto alla media delle 13 città monitorate; ciò ha influito sulle dinamiche dei prezzi e dei canoni che hanno quasi del tutto raggiunto il valore registrato nel 2013. Anche i tempi di locazione e di vendita tendono a ridursi rispetto al 2013 in misura maggiore rispetto alla media delle città monitorate.
Il mercato immobiliare residenziale vede confermare nella seconda parte dell’anno – per Nomisma – le principali tendenze del primo semestre dell’anno, con un trend di aumento del numero di compravendite che dovrebbero superare – per l’Istituto bolognese – quota 26.000 (+6,5% rispetto al 2018) e prezzi e canoni lievemente in rialzo.
Anche nel corso della seconda parte del 2019 la carenza di offerta di abitazioni in vendita e in locazione, rispetto ad una domanda crescente sia di acquisto sia di locazione, rappresenta l’elemento che connota la congiuntura del mercato abitativo milanese. Come sottolinea Nomisma nel corso del 2018 gli operatori lamentavano la scarsa offerta limitatamente al centro città e alle aree di pregio, oggi la valutazione è estesa a tutti i sub mercati della città.
Per l’Istituto bolognese si consolida il clima di fiducia sulle prospettive di crescita e tutto questo trova conferma nel corso della seconda parte dell’anno come dimostrato dalla concordanza tra la percezione di aumento dei prezzi e le dinamiche reali degli stessi.
Per quanto riguarda i prezzi la variazione semestrale si è attestata, nel corso della seconda metà dell’anno, a +1,5%, mentre la variazione tendenziale è arrivata al 3%; per il segmento della locazione la variazione semestrale si è attestata a +0,7% e quella annuale a +2,3%.
Nomisma ricorda come l’aumento dei valori ha riguardato tutti i sub-mercati, ma in particolare le zone di pregio hanno registrato un maggior recupero sia dei prezzi sia dei canoni.
I tempi medi di vendita e di locazione di un’abitazione a Milano si mantengono tra i più bassi rispetto a quelli registrati nelle 13 città monitorate; nell’ultimo semestre dell’anno si attestano a 3,9 mesi (rispetto a una media del panel di 6,2 mesi) e 2 mesi (rispetto ad una media di 2,8 mesi). Analogo confronto si può fare con lo sconto, che solo a Milano è al di sotto delle due cifre e precisamente 8,5%, come nel primo semestre dell’anno, allineato allo sconto praticato a metà degli anni Duemila.
Passando all’ambito non residenziale il mercato del terziario e commerciale nel secondo semestre 2019 conferma le principali tendenze evidenziate nella prima parte dell’anno e replica – per Nomisma- il buon risultato raggiunto, con un’attività transattiva in crescita, seppur con un’intensità minore rispetto all’anno precedente.
Nello specifico la piazza di Milano presenta una situazione di aumento degli scambi di uffici e studi privati sono cresciuti nel corso del 2019 del 2,6% (le stime indicano un mercato che nel 2019 ha movimentato 11.150 scambi in città).
Riguardo negozi e laboratori l’aumento delle compravendite si conferma più sostenuto rispetto al comparto degli uffici, con una variazione di +6,6% nella città di Milano (2.040 scambi nel 2019 in città).
Da parte degli operatori l’offerta presente sul mercato è stata giudicata buona e in crescita, mentre la domanda di acquisto sembra essersi affievolita o tuttalpiù stabilizzata, soprattutto per il segmento degli uffici e studi privati.
I valori di mercato degli uffici e dei negozi confermano la ripresa per il secondo anno consecutivo, ad eccezione dei prezzi degli uffici che hanno invertito il segno solo nel 2019.
Il mercato di Milano è l’unico a far registrare variazioni positive dei valori immobiliari; in un confronto tra città Nomisma intercetta segni positivi, ma rimangono limitati ad una tipologia o ad un segmento del mercato (acquisto o locazione).
Nello specifico gli uffici milanesi hanno registrato nella seconda parte del 2019 un aumento dei prezzi medi dell’1,1% semestrale e 2% su base annua, mentre i negozi hanno segnato un rialzo dei prezzi del 0,9% semestrale e dell’1,7% tendenziale distanziandosi, come performance, rispetto alla media registrata dalle 13 città monitorate.
Rispetto ai canoni di locazione, per gli uffici Nomisma riscontra un incremento semestrale del +1,1% e annuale del +1,9%, mentre per i negozi risulta meno intenso (nullo a livello semestrale e 0,9% tendenziale).
L’aumento più sostenuto, per Nomisma, è riscontrabile nei mercati periferici e nel Business district nel caso degli uffici mentre per i negozi sono le zone centrali.
I tempi medi di vendita di uffici e negozi a Milano si mantengono tra i più basi tra quelli registrati nelle 13 città monitorate e sono stabili rispetto alla prima parte dell’anno. I rendimenti medi annui lordi sono stabili sia per uffici (5,1%) sia per gli immobili commerciali (6,6%).
Previsioni
In ambito residenziale le previsioni degli operatori in merito all’evoluzione del mercato nel prossimo semestre volgono tutto al positivo, confermando il trend in atto.
Rispetto al non residenziale le previsioni sono volte al positivo, con una maggiore concordanza di giudizi rispetto ai negozi, mentre sul fronte degli uffici si attende una maggiore incertezza che si riflette anche sulla dinamica dei prezzi a breve termine.